危老重建容積獎勵怎麼算？上限與獎勵項目一次看懂
老屋想重建，最關心的就是：「能多蓋多少？容積獎勵有多少？」
危老重建的容積獎勵有明確上限，也由好幾個項目加總而成。這篇用白話講清楚。
⚠️ 先講兩件最常被搞錯的事（2026 年現況）
1. 時程獎勵已經沒有了。條例的時程獎勵逐年遞減（10%→8%→6%→4%→2%→1%），最後一年到民國 114 年 5 月 11 日為止。現在申請，已經不再有時程獎勵。網路上仍在流傳的「愈早申請拿愈多」已經過時。
2. 危老條例本身快到期了。依條例第 5 條第 2 項，重建計畫的申請施行期限到民國 116 年 5 月 31 日（2027/5/31）止。想走危老這條路，時間確實不多了——但理由是條例落日，不是時程獎勵。
📌 但落日可能不會發生（2026-07 最新動態）：行政院已於 2026 年 7 月 16 日通過《危老條例》修正草案，方向是刪除申請落日條款、讓危老重建走向常態化，並研議提高婚育宅等容積獎勵。該草案已送立法院審議、尚未三讀——也就是說：現行法的 116/5/31 期限目前仍然有效，但未來有可能取消。
實務建議：照現行期限規劃時程（別賭修法通過），同時留意立法進度。若您的案子時程本來就緊，這個變數不該成為拖延的理由。
一、危老重建是什麼？
危老重建的全名是《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，簡稱「危老條例」。它讓屋齡老舊、耐震不足的合法建築，用比都更更快、門檻更低的方式重建（不需要一定面積、不需要劃定更新單元，只要 100% 所有權人同意）。
二、容積獎勵的上限：1.3 倍基準容積，或 1.15 倍原建築容積
依條例第 6 條第 1 項，獎勵後的建築容積不得超過下列其中之一：
- 基準容積 × 1.3（在「法定基準容積」之上再加 30%）；或
- 原建築容積 × 1.15。
這點很重要：如果老屋本身有「既有超額容積」（原建築容積高於現行法定基準容積，老公寓常見），走 1.15 倍原建築容積這條可能比 1.3 倍基準容積更有利，是可以超過 1.3 倍基準容積的。兩者擇高，不是硬性卡在 1.3 倍。
所以第一步是先搞清楚「基準容積」與「原建築容積」各是多少，才知道哪條路划算。
三、獎勵由哪些項目組成？
容積獎勵不是自動給滿，而是符合哪些條件、給哪些項目加總。依《都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法》（114/3/4 修正）：
| 獎勵項目 | 額度 |
|---|---|
| 原建築容積高於基準容積 | 基準容積 10%，或依原建築容積 |
| 危老重建（依建築物條件分 3 款） | 10%、8%、6% |
| 退縮建築 | 10%、8% |
| 耐震設計 | 10%、6%、4%、2% |
| 綠建築標章（5 級） | 10%、8%、6%、4%、2% |
| 智慧建築標章（5 級） | 10%、8%、6%、4%、2% |
| 無障礙環境設計 | 5%、4%、3% |
| 協助取得公共設施用地 | 上限基準容積 5% |
| 小規模基地鄰地獎勵（基地未達 200㎡ 且鄰接建物屋齡均未達 30 年） | 基準容積 2% |
規模獎勵另外算，且不受上限限制：基地達 200 平方公尺者給基準容積 2%，每增加 100 平方公尺再加 0.5%。條例明定時程獎勵與規模獎勵不受第 1 項上限之限制，但兩者合計不得超過基準容積 10%。由於時程獎勵已歸零，這 10% 現在實務上就是規模獎勵的空間。
四、危老和都更差在哪？
| 危老重建 | 都市更新 | |
|---|---|---|
| 面積門檻 | 無 | 需劃定更新單元、通常有面積要求 |
| 同意比例 | 需 100% 所有權人同意 | 可多數決 |
| 速度 | 快（免審議冗長流程） | 較慢 |
| 容積獎勵 | 1.3 倍基準容積或 1.15 倍原建築容積（擇高），規模獎勵另計上限 10% | 依都更條例、可能更高 |
| 申請期限 | 到 116/5/31 止 | 無落日 |
重要：危老的容積獎勵是「封閉式」的——走危老這條，就不能再疊加都更等其他獎勵，要擇一。
五、先查你的基準容積再算獎勵
獎勵是「基準容積 × 倍數」，所以第一步永遠是查這塊地的使用分區與法定容積率，才知道基準容積、才能往上推獎勵後的量體。若是老屋，同時也要調出原建築容積，才能比較哪條上限有利。
本文依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（112/12/6 修正）與《都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法》（114/3/4 修正）整理，為一般法規說明。各項獎勵細節、各縣市自治法規與實際額度，一律以主管機關核定為準。← 看更多文章