公告現值 vs 公告地價：一張表分清楚

謄本上有「公告土地現值」，稅單上有「申報地價」，新聞裡又講「公告地價調整」——三個名詞常被混用，但它們規定在不同法條、用途完全不同。

搞混的後果很實際：估錯稅。買賣時算土地增值稅要用一個，每年繳地價稅用另一個。

一、一張表分清楚

一句話記法：「現值管移轉、地價管持有」。

二、「每 3 年」是舊條文，不是實務延長

網路上大量文章寫「公告地價每 3 年重新規定一次」。這是民國 106 年修法前的舊條文。

現行《平均地權條例》第 14 條原文：

規定地價後，每二年重新規定地價一次。但必要時得延長之。重新規定地價者，亦同。

兩個重點：

1. 法定週期是 2 年，不是 3 年

2. 但條文有「但必要時得延長之」的但書 —— 所以實務上偶爾會出現「這次沒調」的情況，那是依但書延長，不代表週期是 3 年

看到「每 3 年」的文章，通常就是 106 年之前寫的、之後沒更新。

三、地價稅的稅基其實不是公告地價

這是第二個常見誤解。

地價稅的稅基是申報地價，不是公告地價本身：

• 土地所有權人可在公告地價的 80%～120% 範圍內申報
• 沒有申報的（絕大多數人都沒申報）→ 以公告地價的 80% 為申報地價

所以你的地價稅單上那個數字，多半是「公告地價 × 80%」，不是公告地價原數。

四、土地增值稅算的是「漲價總數額」

土地增值稅不是用公告現值直接乘稅率，而是課在漲價的部分：

漲價總數額 ＝ 移轉時申報現值 −（原規定地價或前次移轉現值 × 物價指數）− 改良費用等

實務上關鍵在兩點：

⚠️ 自用住宅用地有優惠稅率（一生一次／一生一屋），條件另有規定，實際稅額請以地方稅稽徵機關試算為準。

五、這兩個數字，跟「能蓋多少」沒有關係

最後要說清楚一件事，因為這是最常被誤用的地方：

公告現值和公告地價都是「稅基」，不是「開發強度」。

一塊地能蓋多少，取決於：

公告現值高，只代表這塊地在稅務上被評得貴，不代表能蓋比較多。反過來也一樣：公告現值低的地，如果分區好、容積率高，開發價值可能更高。

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本文所引法條以查詢日之全國法規資料庫公告版本為準；個案稅額請以地方稅稽徵機關核定為準。本文為一般性資訊，不構成稅務或法律意見。