建蔽率、容積率怎麼算？三分鐘看懂

買地、賣地、老屋想重建，第一個要問的就是這兩個數字。

先給結論：

100 坪的地、建蔽率 50%、容積率 250%，最直觀的算法是：

• 每層最多蓋 50 坪
• 總共可以蓋 250 坪

這個算法方向對，但兩邊都會失準。以下是原因。

一、建蔽率不是「一樓能蓋多大」

《建築技術規則建築設計施工編》第 1 條第 4 款：建蔽率＝建築面積占基地面積之比率。

而「建築面積」是（同條第 3 款）：

建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內之最大水平投影面積。

關鍵是「最大」兩個字——條文沒有寫「一樓」。

各層一樣寬時，最大投影就是一樓，「一樓能蓋多大」碰巧成立。但二樓以上外推或懸挑時，建蔽率的額度是被上層吃掉的，一樓反而得往內退。

這不是咬文嚼字。案子做到中後期才發現二樓外推導致建蔽率超標、回頭改平面，是實際會發生的事。

另外兩個常被忽略的細節：量的是牆中心線不是外皮（牆厚 24 公分，每邊少算 12 公分）；地下層突出地面未超過 1.2 公尺、以及 1/2 以上透空且深度 2 公尺以下的遮陽板，不計入建築面積。

二、容積率的分子，不是「所有樓地板」

這是最多人誤算的地方。法規裡有兩個只差三個字的名詞：

容積率管的是後者。所以：

實際蓋出來的總樓地板，通常比「基地面積 × 容積率」還大。

哪些免計？常見的有陽臺、梯廳、機電設備空間、法定停車空間、屋頂突出物、防空避難設備等。

但重點在這裡：每一項都有上限與條件，不是「通通不用算」。 舉幾個實際的：

• 陽臺免計上限是該層樓地板 10%，梯廳也是 10%，但兩者合計不得超過 15%——不是 10%＋10%＝20%
• 梯廳要淨深度 2 公尺以上才算數
• 機電、安全梯、緊急昇降機道等五項合計上限是「基地容積」的 15%（只有一座直通樓梯者 10%）
• 停車空間免計，但「自行增設」的部分必須本案沒有用獎勵增設才免計，兩者不能兼得

網路上寫「陽台、車位、機電都免計容積」的文章很多，略掉上限的那些，會讓你高估可建量。

三、但也有一組規定，讓你蓋不滿

上面講的是「比你想的多」。反方向也存在：

所以容積率算出來的是「上限」，不是「保證」。 真正決定一塊地值多少的，往往是「上限」和「實際做得出來的量體」之間那段落差——而那要看基地條件，不是查表查得到的。

四、最重要的一件事：數字因地而異

定義（建蔽率、容積率怎麼算）全國一致，但數字不是。

依《都市計畫法》第 85 條，施行細則由直轄市政府自行訂定，省轄縣市則由內政部訂定。所以：

而且施行細則裡的數字還只是「未載明時」的上限——該地所屬的都市計畫書如果另有規定，以都市計畫書為準。

這就是為什麼同樣叫「住宅區」，不同縣市、不同都市計畫，容積率可能從 120% 到 240%。光看分區名稱，看不出你能蓋多少。

五、那我這塊地的數字去哪查？

先確認三件事：使用分區（或非都市的使用地類別）、建蔽率、容積率。

輸入地號就能查，以下項目免費（每月 60 筆、可批次）：地號查詢、地籍面積、使用分區／非都市使用地類別、建蔽率、容積率、公告現值／公告地價、地圖與街景。

量體試算目前為打碼預覽（看得到欄位配置，數值需訂閱後解鎖）。開發效益試算、實價登錄行情、禁限建、航高、地質敏感、套繪查詢、報告匯出、3D 示意圖屬付費方案功能（目前封測中，尚未開放自助訂閱）。

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延伸閱讀

• 不知道自己的地是什麼分區？→〈土地使用分區查詢怎麼做〉
• 準備買地？→〈買地前一定要查的 5 件事〉
• 老屋想重建？→〈危老重建容積獎勵怎麼算〉

本文依《建築技術規則建築設計施工編》第 1 條、第 161 條、第 162 條與《都市計畫法》第 85 條整理，為一般法規說明。各項免計容積之上限與條件、各縣市施行細則與個別都市計畫書另有規定，實際數值與可建量體一律以主管機關核定為準。