建商買地一坪 60 萬，房子會賣多少？

土地要賣、或想知道建商出的價合不合理時，最常被引用的是這條「黃金公式」：

推估房價 ≈ 土地單價 ÷ 容積率 × 係數

它確實好用——但用錯的人比用對的多，而且錯的方向通常是「把地估得太便宜」或「把房價推得太高」。

一、公式在算什麼

核心邏輯很單純：一坪土地能生出幾坪可賣的房子。

容積率 300% 的地，一坪土地理論上生出 3 坪可計容積樓地板。所以土地成本要攤到那 3 坪上：

每坪銷售樓地板要負擔的地價 ＝ 土地單價 ÷ 3

再乘上一個係數，把營建成本、管銷、稅費、利潤、以及可銷售面積與可計容積面積的落差一併估進去。

二、🩸 失準點一：係數不是「利潤率」

市面上常見的 1.5～1.6 係數，本身就已經把免計容積（雨遮、機電、公設等造成的可銷售面積放大）算進去了。

所以以下這種說法是錯的：

❌「這公式漏算免計容積，所以要再乘一次」

會重複計算。係數是一個經驗性的綜合倍數，不是單一項目的加成。要調整它，是因為個案的成本結構不同，不是因為公式漏了某一項。

三、🩸 失準點二：用錯容積率

這是最常見、也最致命的一個。

第三點特別容易踩。實際案例：新竹縣湖口都市計畫，同一本計畫底下——

你用 200% 推估、實際是 150%，推估房價會低估 25% 以上。

四、🩸 失準點三：把「可計容積」當成「可銷售」

兩者不同：

三個數字彼此不等，混用就會失準。做粗估時至少要說清楚自己算的是哪一個。

五、粗估之前，先把兩個數字查對

公式再漂亮，輸入錯了就全錯。開始套公式前，先確認：

1. 這塊地的使用分區（不是「大概是住宅區」，是實際登載的分區）

2. 該宗適用的容積率（不是分區通用值，是該計畫、該地區的值）

這兩個數字免費就查得到，全台 22 縣市，60 筆／月：

👉 輸入地號查分區與容積率

六、誠實提醒

這條公式是談判前的粗估工具，不是估價。

正式的土地價值評估要考慮開發時程、資金成本、市場去化、法定容積以外的獎勵可行性、以及該區實際成交行情——那是不動產估價師的專業範圍。

用公式抓個量級、判斷對方開的價「合不合理」，很好用；拿它當成交依據，風險自負。

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延伸閱讀：

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本文所列公式為市場常見的粗估方法，非法定計算方式，亦不構成估價或投資建議。正式評估請洽不動產估價師。