我家老屋拆掉重蓋，能蓋幾坪？

先把公式講完，三行：

每層最多蓋       ＝ 基地面積 × 建蔽率
可計容積總樓地板  ＝ 基地面積 × 容積率
坪數             ＝ 平方公尺 ÷ 3.3058

舉例：土地 100 坪（約 330㎡）、建蔽率 60%、容積率 200%

• 每層最多蓋 60 坪
• 可計容積總樓地板 200 坪

公式不難。難的是——你知道自家那塊地的建蔽率和容積率是多少嗎？

多數人卡在這裡。而這兩個數字不在權狀上、不在謄本上，也不是「住宅區」三個字能決定的——同樣掛住宅區，容積率從 60%（臺北住一）到 420%（高雄住五）都有。

一、實際蓋出來會比 200 坪「多」

容積率管的是「可計容積」的樓地板面積。以下依法免計容積：

• 陽臺、梯廳（各有上限，且兩者合計不得超過該層 15%）
• 機電設備空間、安全梯、緊急昇降機道等（合計上限為基地容積的 15%，只有一座直通樓梯者 10%）
• 法定停車空間
• 屋頂突出物、防空避難設備

所以實際蓋出來的總樓地板面積，通常比 200 坪還大。

⚠️ 但網路上「陽台車位機電都免計」這種說法不完整——每一項都有上限，照著算會高估。

二、也可能比 200 坪「少」

反方向的壓縮因素：

所以容積率算出來的是「上限」，不是「保證」。

三、老屋還有一條路：容積獎勵

如果房子夠舊、結構有疑慮，可能適用危老重建或都市更新，能在基準容積之上再拿獎勵。

危老的重點只講兩句（細節見專文）：

• 時程獎勵已於民國 114 年 5 月 11 日屆期，自 114 年 5 月 12 日起歸零——現在申請沒有這一項了，別再看到「愈早申請愈多」的舊文章。
• 危老條例第 5 條第 2 項的重建計畫申請期限至民國 116 年 5 月 31 日——這才是「要趁早」的真正理由。

完整算法見〈危老重建容積獎勵怎麼算〉。

四、先把兩個數字查出來

在談獎勵、談建商合建條件之前，先確認自家土地的基準值。

輸入地號就能查，以下項目免費（每月 60 筆、可批次）：

• 使用分區（都市土地）／使用地類別（非都市土地）
• 建蔽率、容積率
• 地籍面積、公告現值／公告地價
• 地圖與街景定位（免費版為含浮水印預覽）

拿到這三個數字（分區、建蔽率、容積率），你就能自己算出基準量體，再去跟建商或建築師談——至少知道對方報的數字合不合理。

量體試算為打碼預覽（看得到欄位配置，數值需訂閱後解鎖）。開發效益試算、容積獎勵試算、實價登錄行情、報告匯出、3D 示意圖屬付費方案功能（目前封測中，尚未開放自助訂閱）。

五、一個常見誤會

「我家土地 100 坪，建商說只能蓋 180 坪，是不是被騙了？」

不一定。要看：

1. 你家的容積率到底是多少（不是查別人家的）

2. 有沒有退縮或道路寬度限制壓到樓層

3. 建商講的是「總樓地板」還是「可分回坪數」——這是兩件完全不同的事

先把自己的數字查清楚，再判斷。

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延伸閱讀

• 〈建蔽率、容積率怎麼算〉
• 〈土地使用分區查詢怎麼做〉
• 〈危老重建容積獎勵怎麼算〉

本文依《建築技術規則建築設計施工編》第 1、161、162 條與《都市危險及老舊建築物加速重建條例》整理，為一般法規說明。各項免計容積之上限與條件、各縣市施行細則與個別都市計畫書另有規定；實際可建量體一律以主管機關核定為準。