危老重建條件 2026｜你家到底符不符合？

危老重建的門檻比都更低、程序比都更快，是小基地老屋最實際的重建途徑。

但「符不符合」這件事，市面上的說法錯得相當多。以下依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》現行條文說明。

一、法定適用條件（條例第 3 條）

首先要位於都市計畫範圍內、且是合法建築物（不具歷史文化藝術紀念價值者）。符合以下任一款即可：

🩸 最常見的誤解：以為「屋齡滿 30 年」就符合。

第三款除了屋齡，還要耐震評估未達標準，再加上「改善不具效益」或「沒有電梯」其中之一。三個條件要同時成立。

二、關卡一：「合法建築物」怎麼認定

這是實務上最常卡住的一關，而且市面上幾乎都寫錯。

❌ 常見錯誤說法：「沒有建照、沒有保存登記的房子就是違建，不能做危老。」

未辦保存登記 ≠ 違章建築。

台灣早期（尤其民國 60 年代以前）許多合法興建的房屋根本沒有辦理保存登記，這類建物實務上可循「舊有合法房屋認定」途徑處理，各縣市對於認定依據（如舊照片、稅籍、水電設籍資料、航照圖等）另有規定。

結論：沒有權狀不代表出局，要向當地建管單位確認能否取得合法房屋證明。

三、關卡二：要全體土地及建物所有權人同意

這是危老和都更最關鍵的差別：

🩸 危老沒有「多數決」。一戶不同意，案子就不能走危老。

反過來說，這也是危老快的原因——不必經過都更那套冗長的權利變換與審議程序。

四、關卡三：申請期限 116 年 5 月 31 日

《危老條例》第 5 條第 2 項訂有重建計畫的申請期限：

民國 116 年 5 月 31 日

這是真正需要「趁早」的理由。

⚠️ 同時提醒一個市面舊文章幾乎都沒更新的重點：

時程獎勵已於民國 114 年 5 月 11 日屆期，自 114 年 5 月 12 日起歸零。

現在申請已經沒有「越早申請獎勵越多」這一項了。看到還在寫「趕快申請可拿時程獎勵」的文章，那是舊資訊。

五、容積獎勵怎麼算（現行）

獎勵項目包含耐震設計、綠建築、智慧建築、無障礙、退縮建築等，逐項審查、逐項給分，不是自動全拿。

六、先確認的順序

第 1、2 步幾秒鐘就有答案，而且基準容積是後面所有獎勵計算的基礎——這個數字錯了，後面全錯。

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延伸閱讀：

• 老屋重建能蓋幾坪
• 危老重建容積獎勵怎麼算
• 建蔽率、容積率怎麼算

本文所引法條以查詢日之全國法規資料庫公告版本為準（《都市危險及老舊建築物加速重建條例》）。個案是否符合、獎勵額度多寡，均須經主管機關審定；本文不構成法律或建築意見。