危老還是都更？用「基地條件」3 步判斷

多數文章比較這兩條路，只講「危老要 100% 同意、都更可以多數決」。

這句話沒錯，但它不是判斷的起點——因為同意比例是「結果」，不是「條件」。真正決定你走哪條路的，是基地本身。

一、先看差異全貌

🩸 都更的面積門檻各縣市不同，不可套用「多數縣市都是 1000 ㎡」這種說法——要查該縣市的都市更新單元劃定基準。

二、3 步判斷

第 1 步：戶數與關係

這一步就能篩掉大半案子。如果你連 100% 同意都拿得到，幾乎沒有理由走都更。

第 2 步：基地面積與形狀

第 3 步：時間成本

⚠️ 別忽略危老 116/5/31 的申請期限——如果案子拖過那個時點，這條路就不在了。

三、兩個常見誤解

誤解一：「都更獎勵一定比危老高」

不一定。都更的獎勵項目較多、上限較高，但要通過審議；危老獎勵上限較低（基準容積 1.3 倍，或原建築容積 1.15 倍擇高），但確定性較高、時間短。

時間也是成本——多兩年的資金與租屋成本，可能吃掉多出來的獎勵。

誤解二：「先試都更，不行再改危老」

兩者的前期投入不同（都更要做更新單元劃定、事業計畫），改道等於部分投入沉沒。建議一開始就依基地條件選定，而不是走一半再換。

四、無論走哪條，第一步都一樣

不管危老或都更，最先要確定的都是同一組數字：

1. 使用分區

2. 基準容積率 ← 所有獎勵都是以它為基數

3. 基地面積

🩸 基準容積搞錯，後面所有試算都是錯的——而且錯誤會被放大，因為獎勵是乘上去的。

這三個數字免費查得到，全台 22 縣市，60 筆／月：

👉 查分區與基準容積

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本文所引法條以查詢日之全國法規資料庫公告版本為準。都市更新單元劃定基準、同意比例與獎勵額度均依個案及各地方政府規定辦理；本文不構成法律或建築意見。